Skema Piramidale e Betonit: Si po i “burgos” Shqipëria kursimet në turizmin low-cost

Shkruan: Adri Nurellari

Administrata Tatimore e Shqipërisë sapo na dha, pa dashje, dëshminë më të qartë se turizmi shqiptar është më shumë një tollumbace propagandistike sesa një minierë ari sikurse po trumpetohet. Duke njoftuar se ka akses në të dhënat e Booking për të kërcënuar pronarët që i kanë lëshuar pronat për qira turistike;  tatimet zbuluan një realitet matematikor që dhemb.  Faktikisht këtë lajmërim e kanë shoqëruar me një infografik që tregon se 17225 prona kanë pasur xhiro 80,122,524 € me rezervime në 9 muaj, nga të cilat 12,858,004 € kanë shkuar në komisione për platformën Booking.

Pra, ironikisht, ky lajmërim i Drejtorisë së Përgjithshme të Tatimeve të Shqipërisë, më shumë sesa një denoncim ndaj evazionit fiskal të atyre që japin qira afatshkurtra turistike, në mënyrë të pavullnetshme shndërrohet në një denoncim të propagandës qeveritare për një “boom turistik”. Falë qeverisë dhe mediave të ndikuara nga ndërtuesit kryesorë në vend, në Shqipëri është krijuar një bindje e fortë se turizmi shqiptar është bërë pata me vezë të arta. Ky mit ka “infektuar” edhe bashkëkombasit tanë nga Kosova, të cilët, sipas të dhënave bankare të Prishtinës, kanë marrë mbi gjysmë miliardi euro kredi në vitet e fundit vetëm për të blerë prona në Shqipëri.  Por kur shohim matematikën reale të këtij tregu, diagnostikojmë qartazi një fluskë sepse kemi si simptoma shumë kapital të shpërndarë, shumë ofertë të ngjashme dhe një rendiment që zvogëlohet sa më shumë që rritet konkurrenca.

Prandaj le ta bëjmë një llogari të thjeshtë të të dhënave të ekspozuara. Në 9 muajt e vitit të kaluar janë realizuar 80.1 milionë euro rezervime, nga të cilat rreth 12.86 milionë euro, afërsisht 16%, kanë shkuar direkt në komisione për platformën. Pra, të ardhurat reale për pronarët zbresin në rreth 67.26 milionë euro.  Nëse heqim një kosto minimale operative prej rreth 20% (pastrim, larje rrobash; mirëmbajtje, energji, ujë, amortizim bazë), atëherë të ardhurat efektive zbresin në rreth  51.24 milionë.  Në rastin me te mire i bie perafersisht 68.32 milione si shifër vjetore edhe pse dihet që   tre muajt e ngelur te vitit jane mesatarisht me keq per turizem se mesatarja janar-shtator.

Kjo është shifra që duhet përllogaritur e cila e pjesëtuar mes rreth 17,225 pronash, rezulton se një pronë gjeneron mesatarisht rreth 3966  euro në vit neto operative. Duke pasur parasysh se pronat janë kryesisht në Tiranë dhe në bregdet, një vlerë mesatare konservatore prej rreth 120,000 euro për njësi është më e pakta që mund të merret si shembull për analizën tonë.  Kjo përkthehet në një kthim real rreth 3.3% në vit, në kushte evazioni fiskal dhe kjo në një vit të mirë turistik. Nëse aplikohet 15% tatim fitimi, atëherë kthimi bie në rreth 2.8%.

Domethënë, pas gjithë “boom”-it, rezultati është një rendiment që mezi konkurron inflacionin dhe shkon është pohtuaj sa bonot e thesarit të cilat janë me risk zero dhe pa punë fare. Kur marrim parasysh ankandet e fundit të Bankës së Shqipërisë shohim se obligacionet 7-vjeçare japin deri në 4.7% kthim vjetor. Pra, shteti paguan më shumë për borxhin e tij sesa fiton një investitor nga prona e tij e përdorur për turizëm.

Ndërkohë në gjithë këtë analizë, vetëm një aktor del i qartë fitues dhe ai nuk flet shqip. Bëhet fjalë për platformën  online booking.com që ndërmjetëson rezervimet merr rreth 16% të të ardhurave totale (e gjitha kjo pa investuar në pronë, pa pasur kosto mirëmbajtjeje dhe pa u përballur me rrezikun e boshllëqeve sezonale. Thënë ndryshe i vetmi që ka lverdi është ndërmjetësi i cili fiton më shumë, në mënyrë më të sigurt dhe pa investuar gjë nga xhepi.

Kjo përllogaritje e thjeshtë nxjerr në pah thelbin e iluzionit. Shohim turistë low-cost dhe supozojmë fitim; shohim volum prandaj  supozojmë prosperitet dhe bëjmë investime të reja në patundshmëri. Pikërisht këto ethe të “el dorados” së turizmit shqiptar e kanë shpërthyer ofertën në treg duke e çuar ndërtimin në Shqipëri në përmasa kulminante. Së fundmi është raportuar për  rreth 1.9 milionë m² leje të reja dhe  rreth 14.5% të prodhimit të brendshëm bruto (duke zënë peshën më të madhe në Evropë në proporcion me ekonominë ndërkohë që mesatarja e BE-së është 5.5% e PBB-së).

Nga ana tjetër rritja e kërkesës nuk po ecën kurrsesi me të njëjtin hap. Nga rreth 7.5 milionë vizitorë që patëm në 2022 shkuam në 10.1 milionë në 2023 (+35%), në 11.7 milionë në 2024 (+15%) dhe rreth 12 milionë në 2025 (+2–3%). Me pak fjalë turizmi në Shqipëri vijon të rritet, por me një ritëm që po ngadalësohet ndjeshëm, duke sinjalizuar kalimin nga hovi drejt maturimit të tregut.

Të merremi vesh; për saktësim, ky shkrim shërben si një model të përafërt që jep një tablo të përgjithshme dhe jo një “llogari farmacie” për çdo apartament, pasi mungojnë të dhënat e plota mbi shfrytëzimin vjetor (occupancy) dhe çmimin mesatar ditor (ADR). Po flasim vetëm për Booking (i cili zë pjesën e luanit të prenotimeve);edhe po të shtojmë këtu rezervimet nga Airbnb, ato offline apo përmes agjencive, panorama nuk ndryshon shumë, sepse fitimi mbetet ende i ulët. Nëse një kredi bankare për pasuri të paluajtshme në Shqipëri ose Kosovë luhatet te 5–7%, çdo rendiment nën 8% dështon të justifikojë riskun e ndërmarrë, duke e shndërruar investimin nga një aktiv prodhues në një barrë financiare. Pra, nëse nuk kalon këtë përqindje, që në financë quhet norma minimale e pranueshme e kthimit (hurdle rate), ti faktikisht po paguan bankën më shumë sesa po të paguan prona ty. Praktikisht, po humb para çdo muaj, duke shpresuar vetëm te rritja e vlerës së pronës në të ardhmen (capital appreciation), gjë që është bixhoz, jo biznes.

Në sipërfaqe, Shqipëria po përjeton një dehje kolektive prej shifrave kakofonike të Rinasit që na del ngadhënjimtar “si shkëmb graniti në Adriatik” dhe statistikave qeveritare të gatuara sipas qejfit për konsum elektoral. Por, në realitet shifrat e fundit të Tatimeve e shpojnë tollumbacen e madhe të suksesit turistik duke treguar se nuk kemi të bëjmë me “industri që po lulëzon”, por me sshndërrimi e bregdetit dhe qyteteve tona në konvikte gjigante për turistë me buxhet të ulët. Nuk ka dyshim që nëse fitimi yt pas gjithë atij investimi në prona të shtrenjta dhe mundi për të pritur turistë; është më i ulët se interesi i një titulli shtetëror ( ku rreziku është zero dhe puna konsiston vetëm në një nënshkrim) atëherë ti nuk po bën biznes por po financon një iluzion.

Prandaj sapo drita e prozhektorëve të propagandës fiket, mbetet një e vërtetë e pakëndshme që lë të kuptohet se se turizmi shqiptar po shndërrohet në një “skemë piramidale” të kohëve moderne të mbushur me punë; shpresa, zhurmë, komisione e kosto operative por  me një fitimi real që është një tallje me investitorët dhe minë me sahat për të ardhmen ekonomike të vendit.